Ubezpieczenie wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych – porady praktyczne

1. Wspólnota winna posiadać ubezpieczenie budynku oraz OC (przyjmijmy pewną analogię do ubezpieczeń samochodów – ubezpieczenie budynku to jakby casco – ubezpieczenie OC to jak OC. Przydatne jest jeszcze ubezpieczenie ryzyka dewastacji i stłuczenia szyb i oszkleń (w tych ubezpieczeniach suma ubezpieczenia jest na pierwsze ryzyko i możemy ja sobie wymyśleć)
   
   
2. Ubezpieczenie budynku wskazane jest, aby było w wartości odtworzeniowej. Unikniemy w ten sposób potrącania z kosztorysu procentowego zużycia budynku. Zużycie budynku jest szacowane, a to pozwala otrzymać kilka wartości w zależności od osoby dokonującej oszacowania. Niestety w przypadku budynków, których zużycie techniczne na dzień ubezpieczenia generalnie przekracza 50 lub 60% (w zależności od towarzystwa) nie ma możliwości ubezpieczenia w wartości odtworzeniowej. Wyliczenie zużycia często dokonywane jest metodami średnioważonymi przy okazji przeglądów 5-cio letnich.
   
   
3. Suma ubezpieczenia winna odpowiadać iloczynowi powierzchni budynku i wartości odtworzeniowej dla danego terenu (powiatu) przy ubezpieczeniu w wartości nowej (odtworzeniowej) lub jak poprzednio, lecz pomniejszone o procentowe techniczne zużycie w przypadku ubezpieczenia w wartości rzeczywistej. Ubezpieczenie ogniowe jest w systemie sum stałych a nie na pierwsze ryzyko (patrz pkt.1) i stąd ten powiedzmy algorytm. W poście wskazanym wyżej padło stwierdzenie, że nielogicznym jest ubezpieczanie budynku na 100% skoro szkoda będzie tylko na części (np. spali sie tylko jeden budynek z 5 a nie wszystkie). Stawki są kalkulowane dla wartości wyliczanej w sposób i dla systemu jak podałem wyżej. Zapewniam, że jednym z argumentów w negocjacjach stawek jest ocena ryzyka. Inaczej wygląda ona w przypadku kilku budynków rozproszonych, a inaczej w przypadku 30 piętrowego punktowca, mimo że teoretycznie suma ubezpieczenia może być identyczna. Stąd może być tez inna cena ubezpieczenia.
   
   
4. Zaniżenie wartości budynku z zapisem o ubezpieczeniu w wartości odtworzeniowej skutkować może proporcjonalnym obniżeniem odszkodowania i bardzo często wydłużeniem procedury. Przypominam również, że osoba podpisująca wniosek podpisuje, że dane we wniosku (w tym tez suma ubezpieczenia) są zgodne z prawdą (i często z najlepszą wiedzą). Przykładowo podano w poście, że budynek zamiast na 15 mln ubezpieczono na 8 mln. Wg moich wyliczeń zaoszczędzono na ubezpieczeniu nie więcej niż 2000 PLN a może mniej (założenie, że budynek do 30 lat, murowany lub wielka płyta, zagrożenie powodziowe niskie, brak istotnych szkód). Dalej wg moich wyliczeń to budynek o około 150 lokalach (założenie wartość odtworzeniowa 1 mkw ok.2000 PLN, średni metraż mieszkania 50 mkw). Daje to oszczędność na lokal 13 złotych rocznie czyli ok. 1 ZŁOTY MIESIĘCZNIE. Proponuje sprawdzić czy aby przy tej okazji wartość odtworzeniowa nie zamieniła sie na rzeczywistą. Pamiętajmy, że agent czy multiagent czy broker nie będzie się “podkładał”, gdyż tez może ponieść konsekwencje w przypadku, gdy klient w momencie szkody udowodni działanie na szkodę. Lepszym rozwiązaniem jest negocjowanie stawek.
   
   
5. Ubezpieczenie budynku koniecznie powinno mieć w zakresie szkody powstałe z wod-kan i c.o. Jest to najczęstszy rodzaj szkód. Podobnie OC wspólnoty winno mieć w zakresie poszerzenie lub w standardzie ten rodzaj szkód.
   
   
6. Ubezpieczenie budynku (a tak naprawdę części wspólnych) nie pokrywa szkód wyrządzonych w lokalach prywatnych (w mieszkaniach) np. zalanie parkietu. Dobrze jest, aby mieszkania poszczególni właściciele też sobie ubezpieczyli.
   
   
7. Szkody powstałe w mieniu prywatnym mogą być zlikwidowane z ubezpieczenia OC wspólnoty, jeżeli oczywiście wspólnota PONOSI WINĘ za dane zdarzenie. Patrz art. 415 kodeksu cywilnego.
   
   
8. W przypadku wspólnoty mającej nieokreślony status prawny (ułomna osoba prawna), aby w ogóle mówić o odszkodowaniu dla członka wspólnoty w wyniku szkody zawinionej przez wspólnotę musi być określone klauzulą dodatkowa lub interpretacją, że członek wspólnoty jest osoba trzecią wobec wspólnoty. W przeciwnym wypadku można sie nawet nie fatygować do ubezpieczalni
   
   
9. Nie każde zalanie mienia członka wspólnoty z pionu czy c.o. będzie zlikwidowane z OC wspólnoty. Musi być związek pomiędzy działaniem lub zaniechaniem wspólnoty a szkodą. Pojawia sie syndrom “rury co sobie pękła”. Gdy nic nie wskazywało na usterkę, a awaria była zdarzeniem, którego wspólnota nie mogła przewidzieć i przeciwdziałać.
   
   
10. Franszyza. Każde ubezpieczenie posiada tzw. franszyzę (oczywiście zdarza sie też, że jest ona “wykupiona”). Integralna to jakby zakład, że jeżeli szkoda nie przekroczy pewnej wartości (z reguły ok.400-500 PLN), odszkodowania nie będzie wcale. Jeżeli szkoda przekroczy tę wartość ubezpieczenie zostanie wypłacone w całej wysokości. Odmiana jest franszyza redukcyjna. Zawsze zmniejsza odszkodowanie o określoną kwotę. Podobnie działa udział własny tyle, że jest określony procentowo. O tej franszyzie dowiadujemy sie z reguły w momencie szkody, bo mało kto czyta broszurki dodawane do polisy, a przecież oświadcza, że otrzymał i sie zapoznał. Z reguły
    wartość i rodzaj franszyzy jest w rozdziale ustalenie wysokości odszkodowania lub ograniczenia odpowiedzialności.

(autor: Grzegorz Stumpf. Dekalog znajduje się na jednym z forów Internetowych)